La Administración Nacional de la Seguridad Social completó la primera licitación del nuevo esquema hipotecario y repartió 200.000 millones de pesos entre 13 entidades financieras, en una pulseada en la que terminaron en carpeta 18 bancos con 42 ofertas diferentes y se adjudicó el 77 por ciento del total ofertado. El dinero sale del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, la misma caja que administra los aportes de los trabajadores y que, en el calendario agrícola, sigue atada al humor de la soja: cuando la oleaginosa mejora su precio, mejora la rentabilidad del fondo y, con ella, la capacidad de fondeo que termina llegando a las familias que buscan techo propio.

El reparto se hizo en dos tramos bien diferenciados, una decisión técnica que condiciona el costo final que pagará cada tomador del crédito. El primero, a un año de plazo, concentró 35.570 millones de pesos con un spread de 2,67 por ciento sobre la Unidad de Valor Adquisitivo, mientras que el segundo, a cinco años, reunió 164.429 millones a un spread de 4,94 por ciento, es decir, casi el doble. Cada banco adjudicatario tiene además un tope del 20 por ciento del total licitado para evitar la concentración del fondeo y forzar la competencia entre entidades en cada plaza del país.

El reloj corre hasta el 1° de diciembre

Una vez que los bancos constituyan los depósitos, disponen de 90 días corridos para colocar los créditos entre los hogares. Para esta primera tanda, el plazo vence el 1° de diciembre, por lo que las entidades deberán decidir en las próximas semanas si abren una línea específica con la marca UVA o si refuerzan un producto ya existente, una disyuntiva que el propio sistema financiero resolverá caso por caso y que marcará la velocidad de desembolso en cada provincia.

El tope por crédito quedó fijado en 150.000 UVA, lo que al tipo de cambio actual equivale a unos 200.000 dólares, un monto pensado parafinanciar viviendas del interior con mayor holgura que en los barrios porteños, donde los precios por metro cuadrado achican las opciones dentro de ese techo y dejan afuera a buena parte del parque usado de la Ciudad de Buenos Aires.

La cuenta que hay que hacer antes de anotarse

• Inmueble tomado como ejemplo oficial: 106.000 dólares.
• Monto financiado: el 75 por ciento, unos 80.000 dólares, equivalentes a 114 millones de pesos.
• Plazo: 25 años.
• Tasa: UVA más 7 por ciento anual.
• Cuota inicial estimada: 865.000 pesos mensuales.
• Ingreso neto mínimo del hogar para que la cuota no supere el 25 por ciento del sueldo: 3.460.000 pesos.
• Perfil que llega: una pareja donde cada integrante perciba cerca de 1.800.000 pesos netos.

En la práctica, el número clave es el ingreso familiar exigido, porque la cuota inicial del ejemplo es la que ordena el resto del cálculo: si los ingresos del hogar están por debajo de los 3.460.000 pesos netos, la relación cuota sobre sueldo supera el tope del 25 por ciento y la solicitud queda fuera de juego, sin importar que el precio del inmueble sea razonable o que el plazo sea largo. Se trata de un umbral alto para el salario medio argentino, pero accesible para hogares con dos sueldos formales y cierta estabilidad, sobre todo en el interior del país, donde el costo del metro cuadrado ayuda a que el crédito no se estire contra el tope de las 150.000 UVA.

El programa completo prevé licitaciones sucesivas hasta llegar a 2 billones de pesos, lo que, con un crédito promedio estimado en 114 millones de pesos, alcanzaría para cubrir entre 17.000 y 18.000 familias en todo el territorio, una escala significativa pero todavía chica frente al déficit habitario acumulado, por lo que la dinámica de colocación en los próximos meses será la verdadera prueba de fuego del esquema.

Para los productores que miran el circuito financiero desde la tranquera, la lectura es simple: el Fondo de Garantía volvió a prestar plata, esta vez para hipotecas, y lo hace en un año donde la cosecha gruesa terminó con rindes irregulares y precios internacionales que, tras la última campaña, ofrecieron un respiro pero todavía sin la firmeza necesaria para cantar victoria. En lo inmediato, los pronósticos de lluvias para los próximos días vuelven a ser la variable que mira todo el sistema: si el agua reaparece sobre la región pampeana y sobre el norte agrícola, la liquidación de granos se reactiva, el Fondo se robustece y la rueda de créditos UVA encuentra el combustible que necesita para no perder ritmo antes de fin de año.