Un precio de US$100.000 acordado por una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires podía implicar, hasta hace poco, un desembolso adicional de US$1.500 en concepto de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para quien vendía un inmueble adquirido antes del 1 de enero de 2018. Ese tributo del 1,5% sobre el precio de venta fue eliminado a mediados de 2024, en una medida que modificó la ecuación económica de las operaciones inmobiliarias ocasionales. El alivio se completó con la supresión del impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con valores actualizados, que regía para los inmuebles comprados desde 2018.

Según explicó Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, la exención abarca las ventas ocasionales realizadas por personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión. El alcance tiene, no obstante, un límite preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende unidades como parte de su negocio.

Gastos que se mantienen vigentes

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos que también pesan sobre el comprador al momento de acceder al inmueble.

• Comisión inmobiliaria: cuando interviene una inmobiliaria, suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: gastos de escribanía que se mantienen presentes en toda operación de compraventa.
• Impuesto de Sellos: la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor aproximado de $220.000.000; superado ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente, según la explicación del desarrollador.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, que se suman cuando la compra se financia con un préstamo.

Diferencias con la provincia de Buenos Aires

El esquema tributario bonaerense presenta variaciones respecto del porteño. De acuerdo con la explicación de Tapiola, la alícuota del Impuesto de Sellos en territorio provincial ronda el 2% y, a diferencia de lo que ocurre en la Ciudad, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor de la propiedad modifican de manera sensible los gastos totales de la operación, un dato que adquiere relevancia cuando se evalúan alternativas dentro y fuera de la Capital Federal.

“La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.”Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios