La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se redujo a la mitad en superficie: 55% menos metros cubiertos que en los años 30

Ignacio Bertolini, Economía y agroindustria — La superficie cubierta mediana de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se redujo un 55% en casi un siglo, al pasar de 102 metros cuadrados en las unidades construidas durante la década de 1930 a 46 metros cuadrados en las edificadas desde 2020, según un informe elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, difundido este mes.

Una oferta con menos ambientes y menos cocheras incluidas

El estudio, basado en 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en CABA ordenados por año de construcción, describió un cambio estructural en las características de la oferta. La cantidad mediana de ambientes retrocedió de cuatro a dos entre los extremos del período analizado, mientras que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados, lo que indica que la pérdida de espacio se tradujo de manera directa en una menor cantidad de piezas.

La composición por tamaño muestra el avance de las unidades pequeñas. Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9% entre los edificados en los años 30. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados pasaron del 53,2% al 9,4% del total de la oferta. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie volvió a retroceder desde 2010.

Cocheras: del precio publicado a la venta por separado

La diferencia en las cocheras, definidas como plazas de estacionamiento para vehículos dentro del edificio o en predios vinculados, afecta qué incluye el precio publicado. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos las incorporaba al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9%. En paralelo, los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%.

• Recoleta: pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50% al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010.
• Monserrat: registró una reducción del 41% en la superficie cubierta mediana.
• Palermo: mostró una caída del 40% en el mismo período.
• Villa Devoto: la baja fue del 6%, la menor entre los barrios analizados.
• Villa del Parque: presentó una reducción del 8,5%.
• Villa Urquiza: cerró el listado con una disminución del 9,6%.

El relevamiento fue elaborado con 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad de Buenos Aires, organizados según el año de construcción declarado en cada publicación. Los resultados describen esa oferta y permiten observar diferencias entre las distintas generaciones de viviendas, sin constituir una muestra del parque edilicio total de la ciudad.